棚改，作為城鎮(zhèn)化過程中的自然現(xiàn)象，近期因被視作影響我國樓市中長期走勢的攸關(guān)變量而備受關(guān)注。就“部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造”，李克強(qiáng)總理在10月8日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出“兩個(gè)嚴(yán)格”、“一個(gè)嚴(yán)禁”、“一個(gè)盡快”，即嚴(yán)格把好棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格評(píng)估財(cái)政承受能力；嚴(yán)禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規(guī)行為；商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠。這被一些人士解讀為棚改全面退潮，甚至有評(píng)論預(yù)測由棚改支撐、占全國房地產(chǎn)70%體量的三四線樓市將全面回調(diào)，全國樓市開發(fā)和銷售也將加速下行。
確實(shí)，此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議談及棚改范圍、貨幣化安置、地方債務(wù)等，措辭相比之前的“因地制宜”更嚴(yán)厲。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，至2015年11月，商品房待售近7億平方米，按彼時(shí)節(jié)奏需4.5年消化。當(dāng)時(shí)普遍認(rèn)為，“高庫存”是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要來源。但截至今年8月，百城庫存已降至2011年11月水平，三四線去化周期降至7.6個(gè)月，庫存創(chuàng)9年新低。庫存在短短3年快速下降的同時(shí)，三四線房價(jià)快速反彈，甚至出現(xiàn)暴漲。一二三線城市新房價(jià)格指數(shù)8月環(huán)比漲幅分別為0.4%、1.4%和1.7%，70城漲幅居前的多為三四線。而按《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，棚改將在2020年前基本完成。其中，2015-2017年完成700萬套、2018-2020年1000萬套，但2015-2017就完成超過1800萬套，即棚改目標(biāo)提前3年完成，2018年至2020年1500萬套是棚改收尾。
因此，不管基于去庫存，還是三四線城市房價(jià)上漲帶動(dòng)投資需求泛起，以工礦、林墾區(qū)、城中村、舊住宅區(qū)等為主的棚改將降速。另外，為控制居民杠桿率過快攀升，平衡短期供求矛盾，抑制房價(jià)上漲，貨幣化安置比例也會(huì)下行。
那么，2020年以后是不是沒有棚改了呢？并非如此。棚改只是城市發(fā)展過程中，存量空間盤活和再利用的表現(xiàn)形式。目前，西方國家城鎮(zhèn)化率普遍超過80%，但城市復(fù)興、舊區(qū)活化、功能再造、空間調(diào)適等舊改一直在推進(jìn)。目前，我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展最大問題是不平衡，城鄉(xiāng)、東西部、大小城市之間，在發(fā)展水平、公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、社會(huì)保障等存在巨大差距，這恰恰預(yù)示著巨大的內(nèi)需潛力，而舊改則是激發(fā)內(nèi)需的手段。從空間需求看，農(nóng)村危房改造、鄉(xiāng)村振興、集體土地入市、商辦改租賃、老舊住房加裝電梯等等，都是棚改的延伸。未來，城鎮(zhèn)化還會(huì)繼續(xù)，城鄉(xiāng)居民對(duì)美好生活的訴求與日俱增，公共服務(wù)“補(bǔ)短板”是增長新路徑的載體，棚改還會(huì)繼續(xù)存在、形式還會(huì)延伸，比如從工業(yè)主導(dǎo)到服務(wù)業(yè)主導(dǎo)，占各大城市40%的產(chǎn)業(yè)空間，將會(huì)進(jìn)入面向人口集聚的服務(wù)業(yè)的盤活階段，包括住宅、教育醫(yī)療等公共服務(wù)“補(bǔ)短板”等等。
國家發(fā)改委近日發(fā)布《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于督察<；推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案>；落實(shí)情況的通知》。此次督察的內(nèi)容是：城市政府落實(shí)情況，特別是在放開城市落戶限制、建立進(jìn)城落戶農(nóng)民“三權(quán)”維護(hù)和自愿有償退出機(jī)制、保障進(jìn)城落戶農(nóng)民基本公共服務(wù)同城同待遇、促進(jìn)有條件在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)生活的農(nóng)村貧困人口市民化等方面，取得的實(shí)質(zhì)性成效，進(jìn)展滯后任務(wù)及原因，以及下一步整改措施?？梢?，國家正在打造和夯實(shí)的內(nèi)需，絕非過去由大項(xiàng)目主導(dǎo)的固定資產(chǎn)投資推動(dòng)，也不是房地產(chǎn)繁榮使然，更不是邊際消費(fèi)傾向低的高收入人群驅(qū)動(dòng)，而是由中低收入人群共享城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利，所創(chuàng)造出的消費(fèi)潛力，以及由消費(fèi)驅(qū)動(dòng)的投資潛力。
推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶，是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的重要任務(wù)，是擴(kuò)大內(nèi)需和改善民生的有機(jī)結(jié)合點(diǎn)，也是全面建成小康社會(huì)惠及更多人口的內(nèi)在要求。由此，人口還會(huì)繼續(xù)涌入城市。與此同時(shí)，我國城市建設(shè)告別“攤大餅”，供地主要靠存量盤活，這就是各種各樣的“新棚改”。至于棚改資金來源，10月8日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，保持中央財(cái)政資金補(bǔ)助水平不降低，有序加大地方棚改專項(xiàng)債發(fā)行力度，對(duì)新開工棚改項(xiàng)目抓緊研究出臺(tái)金融支持政策?？梢?，2015年至2018年平均高達(dá)46%的棚改貨幣化安置比例一定會(huì)降低，新金融工具會(huì)介入，“開前門、堵后門”，控制地方政府債務(wù)和金融風(fēng)險(xiǎn)，控制房地產(chǎn)泡沫和居民杠桿率。
2013年以來，棚改完成投資7萬多億元，有力帶動(dòng)建材、裝修、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，棚改及相關(guān)產(chǎn)業(yè)總投資超過15萬億元，可見棚改之于內(nèi)需動(dòng)力之強(qiáng)。未來，這一動(dòng)力依舊存在。
