停車產(chǎn)業(yè)可以說是中國(guó)目前的一個(gè)投資熱點(diǎn)。這次會(huì)議的主辦方之一葛洲壩集團(tuán)投資公司就是大型央企進(jìn)軍停車產(chǎn)業(yè)的典型代表。其他還有首鋼、馬鋼等鋼鐵企業(yè)，中國(guó)鐵建、中國(guó)建筑等建筑企業(yè)，以及中民投等大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，也紛紛涉足停車產(chǎn)業(yè)。停車產(chǎn)業(yè)可謂風(fēng)起云涌。但是，今天我先不去展望停車產(chǎn)業(yè)的美好前景，而是與大家交流一下停車產(chǎn)業(yè)存在的問題及解決思路。
1停車難，停車企業(yè)更難
車庫廠商難，主要是設(shè)備銷售難，貨款回收難。截止2015年底，中國(guó)立體車庫廠商500多家，截止2016年底，中國(guó)立體車庫廠商達(dá)到600多家。而立體車庫制造行業(yè)一年銷售也就100多億元，平均每個(gè)企業(yè)不到2000萬。產(chǎn)業(yè)集中度非常低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。激烈的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致設(shè)備銷售非常困難。與此同時(shí)，由于車庫廠商在停車產(chǎn)業(yè)鏈中居于弱勢(shì)地位，導(dǎo)致貨款回收困難。很多車庫廠商應(yīng)收賬款較多，資金周轉(zhuǎn)困難。
投資建設(shè)難，主要是好項(xiàng)目難找，回收期漫長(zhǎng)。很多投資機(jī)構(gòu)看好停車場(chǎng)投資建設(shè)，主要是看中停車場(chǎng)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。但是，停車場(chǎng)好項(xiàng)目難找，有停車需求的地方可能沒有土地，有土地的地方可能停車需求不足。加之停車需求的分散性，決定了停車場(chǎng)項(xiàng)目的分散性。大型停車場(chǎng)，往往是中看不中用。停車場(chǎng)盡管有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但是具有長(zhǎng)期穩(wěn)定低回報(bào)的特性，與高速公路和污水處理廠類似。而高速公路項(xiàng)目或者污水處理廠項(xiàng)目，項(xiàng)目金額大，一個(gè)項(xiàng)目數(shù)十億乃至數(shù)百億，非常適合于金融產(chǎn)品的運(yùn)用，可以實(shí)現(xiàn)提前回籠資金。停車場(chǎng)資產(chǎn)分散，難以達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，也就難以運(yùn)用金融工具實(shí)現(xiàn)資金回籠。
運(yùn)營(yíng)管理難，主要是規(guī)模擴(kuò)張難，市場(chǎng)穩(wěn)固難，盈利增長(zhǎng)難。停車管理公司，類似于物業(yè)公司，屬于輕資產(chǎn)重人力的運(yùn)營(yíng)公司。中國(guó)的停車管理公司，往往手中并沒有自己的停車資產(chǎn)，而是短期租賃、承包經(jīng)營(yíng)甚至勞務(wù)外包。這樣的業(yè)務(wù)特性，決定了難以快速擴(kuò)大管理規(guī)模，甚至現(xiàn)有業(yè)務(wù)也面臨流失的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)不夠穩(wěn)固，盈利更是難以增長(zhǎng)。
互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)商也面臨不少難題：短期內(nèi)難以找到盈利模式，甚至客戶粘性本身也存在變數(shù)，描繪的長(zhǎng)尾效應(yīng)，也遠(yuǎn)非一日之功可以實(shí)現(xiàn)。加之停車與旅游（攜程）、出行（滴滴）最大的不同，還在于停車有車場(chǎng)這個(gè)地理因素，阻礙了車位的自由共享。旅游（攜程）是全國(guó)性乃至全球性大市場(chǎng)，出行（滴滴）是全國(guó)性與城市級(jí)并存的市場(chǎng)，而停車，很可能是城市級(jí)平臺(tái)市場(chǎng)。對(duì)于用戶（車主）而言，最關(guān)注的不是你這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)停車平臺(tái)在全國(guó)有多少個(gè)停車場(chǎng)，而是在自己生活工作的城市究竟密度有多大，能否順暢的實(shí)現(xiàn)停車。
2停車亂，停車行業(yè)更亂
一是多頭管理之亂。停車行業(yè)管理，牽涉到方方面面，既是靜態(tài)交通，也是城市基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)還涉及城市管理。所以，在不同的地方，停車行業(yè)有的是交通部門管理，有的是住建部門管理。交通部門，可能是交警，也可能是交通委等政府部門。不同的管理部門，立場(chǎng)角度不一樣，側(cè)重點(diǎn)也不一樣。另一方面，由于停車場(chǎng)權(quán)屬的復(fù)雜性，導(dǎo)致同一個(gè)城市同一個(gè)區(qū)域的停車場(chǎng)，往往難以互聯(lián)互通。
二是僵尸庫之亂。很多車主對(duì)立體車庫頗多抱怨，認(rèn)為立體車庫客戶體驗(yàn)差。平心而論，中國(guó)立體車庫行業(yè)制造能力并不差，甚至有不少企業(yè)向歐美、中東出口中國(guó)的立體車庫設(shè)備。網(wǎng)絡(luò)上一些很炫的立體車庫視頻，有的就是中國(guó)廠商生產(chǎn)后出口到中東地區(qū)的。但是由于商業(yè)模式的缺陷，中國(guó)確實(shí)建設(shè)了不少只能看不能用的僵尸車庫。這方面的原因，與租賃庫很相似。
三是租賃庫之亂。租賃庫，與僵尸庫其實(shí)是一個(gè)問題的不同方面，都是源于中國(guó)車庫行業(yè)特有的商業(yè)模式。中國(guó)立體車庫設(shè)備行業(yè)，80%以上是升降橫移類產(chǎn)品。主要是房地產(chǎn)開發(fā)商為了滿足車位配比又節(jié)約成本而建設(shè)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商，車位只是附屬設(shè)施，價(jià)值相對(duì)較低，銷售也相對(duì)困難。但因?yàn)橐?guī)劃需要，又不得不建設(shè)。于是，低成本就成為主要考慮因素。招標(biāo)采購，價(jià)低者得，車庫質(zhì)量自然就沒有保障。建好了不能用的僵尸庫，規(guī)劃驗(yàn)收之后就拆除的租賃庫也就應(yīng)運(yùn)而生。
不管是僵尸庫，還是租賃庫，都造成了巨大的資源浪費(fèi)，也給車主帶來了無盡的煩惱。
3停車行業(yè)如何破局
停車企業(yè)有這么多困難，停車行業(yè)有這么多問題，為什么我們還要從事這個(gè)行業(yè)？這些問題有沒有解決之道？
我經(jīng)常給我的團(tuán)隊(duì)講，停車行業(yè)如果沒有這些困難障礙，那么這個(gè)行業(yè)早就被別人做完了。正因?yàn)橛羞@些困難障礙，才有我們從事這個(gè)行業(yè)的機(jī)會(huì)。困難障礙既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。誰能更好的克服這些困難障礙，誰就可能占領(lǐng)先機(jī)。
停車行業(yè)問題的基本解決思路是：用金融工具促進(jìn)投資建設(shè)，用信息技術(shù)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理。通過金融工具實(shí)現(xiàn)價(jià)值的跨時(shí)空轉(zhuǎn)移，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)整合連鎖經(jīng)營(yíng)；通過信息技術(shù)提升運(yùn)營(yíng)管理效率，降低信息的不對(duì)稱性，實(shí)現(xiàn)車位共享。
4金融工具促進(jìn)停車場(chǎng)投資建設(shè)
如何解決車庫廠商的難題？如何解決投資建設(shè)的難題？如何化解房地產(chǎn)開發(fā)商的難題？我們可以從公共停車場(chǎng)投資建設(shè)、社區(qū)停車場(chǎng)投資建設(shè)及“盤活存量促進(jìn)增量”三個(gè)角度分別來考察。
公共停車場(chǎng)投資建設(shè)，重點(diǎn)在于長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)。如前所述，停車費(fèi)收入盡管穩(wěn)定可期，但不是暴利行業(yè)，投資回報(bào)期五六年的已經(jīng)是非常好的項(xiàng)目，十年以上也很正常，這與融資租賃公司的融資期限錯(cuò)配，難以獲得資金支持。而且這些項(xiàng)目，投資金額也就一兩千萬，對(duì)于大企業(yè)而言太小，對(duì)于小企業(yè)而言太大。項(xiàng)目建設(shè)期事情繁雜，對(duì)于大企業(yè)而言，資金或許不是問題，但項(xiàng)目實(shí)施卻是難題，一年下來做不了多大業(yè)務(wù)規(guī)模，遠(yuǎn)非高速公路、污水處理廠等大型項(xiàng)目可以比擬。對(duì)于小企業(yè)而言，資金卻是一個(gè)瓶頸。市場(chǎng)嗅覺靈敏的中小民營(yíng)企業(yè)，盡管有豐富的業(yè)務(wù)資源，但是受資金所困，也難以做大業(yè)務(wù)規(guī)模。
基于此，“融資租賃促進(jìn)投資建設(shè)、產(chǎn)業(yè)基金實(shí)現(xiàn)價(jià)值轉(zhuǎn)移，資產(chǎn)整合推動(dòng)連鎖經(jīng)營(yíng)”的解決思路。在項(xiàng)目建設(shè)期，融資租賃公司提供配資，促進(jìn)項(xiàng)目投資建設(shè)；項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)一定時(shí)間后，產(chǎn)業(yè)基金介入，收購該項(xiàng)目全部或部分收益權(quán)，投資者獲得資金用于融資租賃公司還款，并有額外收益。產(chǎn)業(yè)基金通過這種方式整合停車資產(chǎn)推動(dòng)連鎖經(jīng)營(yíng)。
社區(qū)停車場(chǎng)投資建設(shè)，重點(diǎn)在于解決房地產(chǎn)開發(fā)商的難題。對(duì)于開發(fā)商而言，少出錢甚至不出錢，能夠完成車位配建達(dá)到規(guī)劃驗(yàn)收要求，這是開發(fā)商的主要訴求。而對(duì)于立體車庫廠商，貨款回籠是擴(kuò)大再生產(chǎn)的必要條件。基于此，“設(shè)備投資換車位，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，優(yōu)先銷售，車位共享”的解決思路，化解房地產(chǎn)開發(fā)商和立體車庫設(shè)備商的難題。這是從根本上消除“僵尸庫”和“租賃庫”市場(chǎng)亂象的解決之道，也是從供給側(cè)改革著手優(yōu)化停車位供應(yīng)數(shù)量和供應(yīng)質(zhì)量的解決之道。
盤活存量促進(jìn)增量，這是停車行業(yè)非常重要的一個(gè)課題。從金融的角度看停車產(chǎn)業(yè)，有數(shù)十萬億的存量資產(chǎn)和十萬億左右的增量投資。這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
